本文讲述了房屋买卖合同生效后,买卖关系确立,但房屋的所有权并未发生变更,房屋仍然归卖方所有。这种状态直至产权变更登记,过户后,房屋才归买方所有。然而,在房屋买卖过程中,可能会遇到一些问题,例如房产没有产权证、房产被查封、房产被抵押或房产为违规建筑等情况。为避免这些问题,买家需要注意以下事项:1. 房产证是否齐全;2. 卖方是否同意出售房产;3. 共有产权人是否同意出售房产;4. 房子是否被抵押;5
法律分析
在房屋买卖合同生效后,买卖关系确立,但房屋的所有权并未发生变更,因此房屋仍然归卖方所有。
这种状态直至产权变更登记，过户后，房屋才归买方所有。
二、手房不能过户的情况
1、房产没有产权证
卖家无法提供房产证，没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。
2、其他产权人不同意出售房产
如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。过户时，必须要共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。
3、房产被查封
买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。
原因可能是房价大涨，卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让查封房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但由于是和家人共有，共有人提起诉讼，查封了房产。
原因很多，买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。
4、房产被抵押
现在房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据《民法典》，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。
所以，购买此类房子，买家需要先到银行办解押（所谓的“赎楼”）。如果房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押。
5、房产为违规建筑
如果房屋有违建，按照《城市房地产转让管理》规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。
6、房产有租约
我国《城市房地产管理法》规定的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
三、房产过户注意事项
1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；
2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；
3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件；
4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；
5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；
6、若经判决的，需出具判决和协助执行通知书。
拓展延伸
买卖房屋过户是房屋交易中非常重要的一个环节。为确保交易的安全和顺利进行，需要注意以下事项：
1. 房屋权属转移：在过户前，要确保房屋权属转移手续已经办理完成，避免过户过程中出现权属纠纷。
2. 房屋交付：过户双方需要确保房屋已经交付，避免房屋权属纠纷或产生不必要的麻烦。
3. 户口迁移：过户的同时，需要将原户口迁出，并将新户口迁入，以免影响日后的生活。
4. 物业交割：过户双方需要协调物业服务费用、水电煤气费用等，确保过户后能够正常使用。
5. 契税问题：过户时需要支付契税，双方需要提前了解契税并准备好相关费用。
6. 房屋过户手续：过户需要办理多项手续，包括房屋过户手续、土地过户手续等，双方需要准备好相关材料并了解办理流程。
7. 过户后的维护：过户后，需要及时对房屋进行维护，确保房屋的安全和正常使用。
在过户过程中，如果出现问题，可以通过法律途径进行解决。因此，在过户前，双方应该充分了解注意事项，并确保所有手续都办理齐全，以避免不必要的麻烦和损失。
结语
在房屋买卖合同生效后,买卖关系确立,但房屋的所有权并未发生变更,因此房屋仍然归卖方所有。这种状态直至产权变更登记,过户后,房屋才归买方所有。对于房屋过户注意事项,要注意房产证、共有产权人、抵押、租约等细节问题,确保过户过程顺利,避免产生纠纷和风险。
法律依据
最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。